放松对商品房预售资金的监管

(记者董英杰)在中央政府反复声明股市应该在供给方面进行调整后,北京终于采取了行动。

12月16日,北京正式宣布实施放松商品房预售资金监管的政策。

根据该政策,从即日起,在确保预售资金用于工程建设的前提下,当商品房预售项目网上签约面积少于预售许可证允许面积的一半时,房地产开发企业可以从工程建设专用账户中提取资金。

“调整后的新政策主要是增加开发商可利用的资金量,降低企业的资本成本,同时也更加符合建设规律,使企业的预售资金能够更有效地用于在建项目。

”北京住房协会秘书长陈至说。

这对房地产公司来说无疑是个好消息。

由于北京地价上涨,开发商前期投资需要的资金比以前多得多,因此对资本投资的需求甚至更高。

降低资金成本根据北京此前的预售资金监管政策,开发商必须将商品房预售资金存入银行专用账户,其中一些是重点监管额度。开发商不得随意提取资金,必须确保房地产预售资金优先用于工程建设。

开发商根据每个节点的进度,按比例提取建设资金。

预售资金监管政策的最大变化是,当预售项目的网上签约面积小于预售许可证允许面积的一半时,开发企业可以从建设专用账户中提取资金。

这意味着,从预售开始到房子卖了一半,开发商可以不受限制地从这些节点自由提取监管资金。

“在此之前,在房地产的黄金时代,许多外行开发商对这个项目没有什么经验,老板逃跑了,这个项目很糟糕。事实上,预售资金监管的主要功能是防止项目发展出现不良结局,保护购房者权益。

然而,目前房地产行业相对成熟,地价昂贵。市场准入门槛也提高了。北京住房市场不完整的现象已经相对减少。

”北京住房协会秘书长陈至说。

通知还进一步明确了新政策实施后商品房建设资金的安全性,也是购房者所关心的问题。发现预售项目存在质量事故、漏交或漏交风险,以及严重违法行为影响项目建设的,可以暂停开发企业专用账户资金提取,有效防范资金风险。

购买者可以在市住房和城乡建设委员会门户网站上查询相关信息,有效保护购买者权益。

此外,根据北京方面此次发布的政策,可以提供非监管银行发行的现金担保的开发商,可以获得同等金额的监管资金豁免。

换句话说,如果开发商可以在其他银行发行1亿元的现金担保,他们将有1亿元以上的监管资金可以自由提取。

陈至表示,房地产项目前期需要投入大量资金,尤其是目前土地价格上涨过快,仅土地租赁一项,开发商每次都会损失数十亿美元。

调整后的新政策增加了开发商的可用资金,降低了企业的资本成本。

“对于开发商来说,这项政策实际上为开发商释放了大量资金。

“北京一家当地住宅公司的营销总监粗略计算了一下账单。以总建筑面积为50万平方米的项目为基础,按目前北京普通住宅平均价格3万元/平方米,当合同面积达到一半时,开发商最多可释放70亿元。

事实上,在最近的相关政策中,中央政府和北京已经多次放开了住房企业的资金。

今年9月14日,国务院出台政策,要求房地产开发项目中保障性住房和普通商品房的最低资本金比例保持在20%不变,其他项目从30%调整到25%。

“对北京的房地产项目来说,随着土地价格的上涨,商品房经历了‘豪华’的结构性变化,而高端项目本身比普通住宅项目需要更多的投资资金,项目一般营业额较低,销售周期较长,因此对资本投资的需求较高。

”营销总监告诉记者。

据中原地产研究部统计,截至11月底,2015年北京土地市场共售出100块地块,土地销售收入达到1920.77亿元,打破了2014年1916.9亿元的土地收入记录。

“2014年,北京出售了141块土地,自2015年以来,北京只出售了100块土地,这是去年全年土地收入的突破。这表明土地价格大幅上涨,开发商不得不在前期投入更多资金。

”中原地产首席董事张大伟说道。

“从目前北京土地市场的交易情况来看,大部分征地者都是国有企业和手中握有大笔资金的国有企业。私营企业参与越来越少的土地争夺。与此同时,许多企业已经退出北京市场。

营销总监告诉记者,从长远来看,这些大型住宅企业将在某个地区形成价格联盟。

公开数据显示,今年到目前为止,北京土地市场已售出47处商品房和住宅用地,总面积836万平方米。

不包括建设用地,商品房总用地仅280万平方米,未来商品房供应量仅2万多套。

随着新建商品房供应量的减少,北京楼市将进入存量房阶段。

此外,受电商冲击,写字楼、商办物业的开发投资锐减,而且目前北京的写字楼、商办物业市场已经饱和,开发商投资这类物业的积极性也大幅下降。此外,由于电子商务的影响,写字楼和商业地产的投资大幅下降。目前,北京写字楼和商业地产市场已经饱和,开发商投资此类地产的热情也大幅下降。

“房地产投资的持续下降对宏观经济是一个非常明显的拖累。

毫不夸张地说,今年第四季度房地产的调整将在一定程度上决定整体经济能否稳定和复苏。

“国务院发展研究中心的一位负责人指出,出台相关政策释放住房企业资金显然是为了传达优惠政策和刺激房地产投资。

“无论是放宽预售资金还是降低资本比率,都直接从资本成本口提高开发商的资本利用率,这在住房企业库存高、现金流紧张的背景下更为实际。

“营销总监告诉记者,央行此前已经数次降息,大幅降低了住宅企业的融资成本,但开发商并没有购买,而是更愿意用融资来取代此前成本较高的负债,而不是启动新项目。

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