秦皇岛成为鬼城

杭州德信房地产市场每平方米直接下跌3000元,引起了全国的关注,随后,中国北方河北省的重要城市秦皇岛也开始出现房地产市场的降价风暴。

近日,《中国商报》的一名记者在秦皇岛发现,珠江路12号的一栋建筑开始以60%的折扣吸引购房者。

该建筑原市场价格为8000 ~ 9500元/平方米,但现在只需5000元/平方米左右,价格下降了40%。

对此,业内许多专家指出,秦皇岛许多建筑价格大幅下降的原因之一是秦皇岛房地产市场供需结构失衡。

相关数据显示,秦皇岛楼市的存贷比为12,远远高于6~9的合理水平。

然而,对于秦皇岛来说,房地产市场的降价并不是最严重的事情。令市场恐慌的是,由于开发商过度开发,城市住房存量过大,居民人口增长缓慢,崩溃的案例将逐渐增加,秦皇岛部分地区将面临变成鬼城的风险。

变相降价40%购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。变相降价40%是由于取消优惠利率、限制银行贷款等因素,导致实际购买力下降。市场供求形势发生变化。开发商只能在价格上做出让步,以寻求满意的销售业绩。

3月19日,记者来到秦皇岛开发区珠江路12号。

在这么大的销售中心,零星的购房者和少量的销售人员使这个地方看起来非常冷清。

我们现在出售的住房有60%的折扣,总共大约有100套公寓。现在只剩下60~70套公寓,最小面积为168平方米,但很少。其余为现有大型公寓,原价8000 ~ 9500元/平方米。

现场销售人员告诉记者。

据销售人员说,买房子时,买方将与开发商签订购买合同。合同规定房价为现行房价的60%,约5000元/平方米。其他付款包括停车位、契税、实际溢出面积等。按合同中约定的6%折扣计算。

例如,如果买者想买一套196.28平方米的房子,总房价为1,901,561元,原价为9,688元/平方米,而买者可以以5,815.98元/平方米的折扣价节省840,000元。

然而,这84万元并不是购房者不必支付的东西。

如果你想享受60%的折扣,你必须把84000元借给开发商,开发商将在未来4年内把84000元还给买方。

推销员直言不讳地说。

换句话说,珠江路12号的促销方式是连续4年每年将购房款的10%返还给购房者。

例如,这所房子的总价格是100万元。买方先全额付款,然后连续4年每年返还10万元。

对此,一些业内人士表示,这显然是开发商资金的问题,近100套公寓开始提供60%的销售折扣。这个项目的销售问题非常严重。

根据大众的理解,这实际上相当于60%的折扣,但仍有4年的退货期。从侧面看,开发商的资金压力确实很大。

据记者了解,珠江路12号的销售周期很长,从2010年开始已经持续了4年。

然而,漫长的销售周期主要与它开发的大房子类型有关。

然而,除了公寓类型与市场需求不匹配之外,秦皇岛的房地产需求也在逐年下降。

秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年房屋总建筑面积达到2239.7013万平方米,同比增长23.7%,但商品房实际销售面积仅为276.4488万平方米,同比下降17.5%。

据记者调查,类似珠江路12号的销售困难并不是特例。

据记者调查,秦皇岛仍有许多打折房产,出售二手房已成为秦皇岛的典型现象。

据媒体报道,去年8月开业的南岭国际花园洋房项目平均价格为6300元/平方米,但目前出售该项目的高层管理人员提出了4995元/平方米的破冰起拍价,甚至享受到了首付6万元的广告。

将于今年9月底移交的中国铁路秦煌半岛项目一期工程,也将为剩余房源提供5800元/平方米的特价,但该项目二期工程的平均价格为7050元/平方米。

此外,本项目2013年新建的23层高层建筑也将提供1万至5万元的折扣,平均价格为每平方米6500元。

此外,买房子送停车位,买两送一等优惠并不罕见。

秦皇岛的一位房地产专家告诉记者,秦皇岛的新房价格一般在每平方米8000元到9000元之间,但今年年初,出现了大量每平方米5000元以上的房屋,房地产开发商正在尽力收回资金。

据记者了解,珠江路12号是由田阳控股旗下秦皇岛田阳房地产开发有限公司开发的。自2009年以来,田阳的房地产开发包括住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等房地产在内,已经大面积扩张。各地已开工或在建房地产项目616万平方米。其中,仅秦皇岛就有三个地方项目,即秦皇岛10万平方米田阳银泉高档住宅区项目、秦皇岛23万平方米田阳珠江路12号水景大厦项目和秦皇岛17万平方米优质住宅区

对此,珠江路12号的销售人员也坦言,对于秦皇岛天阳房地产开发有限公司来说,已经赚到了利润。现在是收回资金的时候了,因为还有其他几个项目在进行中,现金流对开发商来说非常重要。

经济学家吴东华告诉记者,由于近期银行信贷持续收紧,住房企业的银行融资和个人贷款两个渠道同时受阻,资金的适度紧张水平导致开发商加快资金回笼。然而,由于取消优惠利率、限制银行贷款额度等因素,购房者实际购买力下降,市场供求形势发生了变化。为了追求满意的销售业绩,开发商只能在价格上做出让步。

库存危机率(Inventory crisis ratio)是指商品房总库存面积与月销售面积之比,被认为是6-9之间的合理水平。

一些开发人员无法开发。

一直密切关注房地产开发商的金融机构张淼向记者表达了自己的观点。在过去的几年里,许多房地产开发商都有大量的存货,而第一期和第二期的房子都无法出售。所有的房子都抵押在开发商手中,使得现金难以流动。

然而,高库存并未能抵御房地产开发的步伐。

根据搜狐focus.com提供的数据,2014年秦皇岛整个海港区的市场供应量预计为883.31万平方米,其中已开放项目原始存量174.14万平方米,2014年已开放项目计划新增市场准入293万平方米,2014年全新市场准入283.4万平方米。去年总供应量为575.3万平方米。

因此,不难发现,2014年将增加超过260万平方米的库存。

对秦皇岛来说,去年供应量太大,大量项目未能完成销售任务,导致过去两年的平均房价只有7000-8000元。虽然价格不高,但卖房子还是很困难。

许多当地内部人士表示。

据记者了解,近年来,秦皇岛的库存空采购率一直很高,销售周期普遍较长。

以珠江路12号为例。该公司于2009年和2010年开始开发,并于2010年开始销售。

一位熟悉当地项目的业内人士告诉记者,四年过去了,房子还没有卖完。

由于秦皇岛在过去两年里大力发展旅游房地产,许多建筑被外国人购买。至于珠江路12号,一半的顾客是从京津以外的地方购买的。

售货员说。

与此同时,据媒体报道,北京在另一个当地房地产项目森林广场(Forest Plaza)中占据了60%以上的客户,冬季入住率估计不到50%。

这种特征的形成直接关系到秦皇岛近两年旅游业的蓬勃发展。

据了解,2009年,秦皇岛开始实施建设旅游城市的战略,需要5到10年的时间才能把秦皇岛建设成为国内和国际上最具影响力的旅游城市。

随后,秦皇岛于2010年开始大规模土地出让。

数据显示,鸣人彩票中奖时,秦皇岛四区共有45份土地申请,占地469.8249公顷,土地出让金108.88亿元,平均单价2317元。

这些土地在2012年和2013年集中在市场上。

据相关数据显示,截至2012年底,仅海港、北戴河和山海关三个区的商品房存量就高达635万平方米,而当年消化量仅为156万平方米。北戴河和北戴河新区仅售出1955套住房,面积14.5万平方米。

库存压力巨大,开发商不得不降价跑。

据新浪乐居2月份对秦皇岛141个待售项目的统计,秦皇岛待售项目平均价格约为7984元/平方米,其中112栋普通住宅平均价格约为6469元/平方米,27个海景项目平均价格约为13622元/平方米,2个商业项目平均价格为16750元/平方米。

根据行业统计,秦皇岛90%以上的项目在2014年2月没有提价。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,秦皇岛是典型的三四线城市,库存压力大,新区积压多,价格调整。

随着宁波、杭州、山东、常州等地区房地产市场降价案例的披露,这将意味着2014年整体房地产市场将会越来越分化,在资金紧张的情况下,价格调整的可能性将会越来越大。

张大伟表示,对于库存严重、人口增长放缓的城市来说,降价很可能在不久的将来再次发生。

秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示,2013年秦皇岛市住房建筑面积为24,819,143平方米,商品房销售面积为3,025,025平方米,存贷比为12。

存货与销售之比是指商品房总存货面积与月销售面积之比,被认为是6-9之间的合理水平。

秦皇岛的库存销售比已经达到12,大大超过了合理水平。

也就是说,在没有新开盘的情况下,市场可以卖出一年多的房子。

然而,与一线和二线城市相比,三线和四线城市的房地产市场消化库存需要更长时间。

一位不愿透露姓名的知情人士表示。

鬼城的隐忧?城市规划的混乱使得新的城市无处不在,但是缺乏后续需求将使新的城市变成鬼城。

面对高库存,秦皇岛似乎没有意识到形势的严重性。

秦皇岛目前的房地产并不像人们说的那么糟糕。该建筑位于秦皇岛开发区,具有良好的区位、交通和生态环境。这是一座相对高端的建筑。

秦皇岛市政府办公室一名姓李的工作人员在接受记者采访时说。

开业之初的价格应该在9000元以上,而户型基本上都在160平方米以上。

上述姓李的工作人员说,自己销售这些建筑相对困难。目前,有可能项目的销售进度不尽如人意,开发商急于收钱。

然而,以60%的折扣出售房屋总是一个例子。

目前,据统计,秦皇岛的房价还没有下降这么多。

与此同时,上述工作人员表示,秦皇岛的房价基本保持稳定,但通过各种方式隐性降价的现象很普遍。

然而,根据秦皇岛市相关部门的监测数据,3月初秦皇岛市共有139处房产出售,其中近70%已经打折。

只要盖楼还有一个地方,这就是秦皇岛。

其中,主城区海港市的住房需求已经饱和,但住房存量仍然巨大。

秦皇岛居民李告诉记者。

根据秦皇岛市统计局2013年固定资产投资数据,2013年秦皇岛市固定资产投资总额为770.2882亿元,同比增长6.4%,其中房地产开发投资总额为235.1162亿元,同比增长10.2%。

秦皇岛房地产投资占固定资产投资总额的近三分之一。

如此大的比例,也就是说,如果房地产出现不良事件,将对秦皇岛整体经济产生重大影响。

吴东华指出。

据记者报道,自去年下半年以来,秦皇岛的许多旅游地产都陷入了销售困境。

在北戴河新区,由于房屋销售不佳,自去年下半年以来,许多房产都得到了促销。

一位熟悉基金管理公司的消息人士告诉记者,秦皇岛的海滨建筑是非需求产品,当经济形势不好时,非需求建筑不容易出售。

与此同时,由于秦皇岛是人口较少的三线城市,年轻人选择在一线和二线城市寻求发展,原因包括求职和上学。近年来,常住人口增长缓慢。

此外,新城的建设导致开发商过度开发,导致城市住房存量过多。

根据秦皇岛市的统计公报,2011年底秦皇岛市常住人口为306.2万人,2012年底为302.16万人,每年增加1万多人。

因此,在库存压力下,崩溃的数量可能会增加。

一位不愿透露姓名的知情人士表示,换句话说,如果房地产开发商一旦意识到市场风险,他们将撤出三线和四线城市,房地产投资基金的撤出最终将导致房价下跌,并可能导致一些城市出现烂尾楼。

由于秦皇岛旅游业的品牌效应,可以吸引外国人购买房地产,导致秦皇岛房地产市场的房地产企业发展过于激进。

秦皇岛受到许多人的批评:一年12个月,10个月,2个月。

度假村的道路宽敞整洁,但没有人。

一位高级金融官员表示,城市规划的混乱已经使新的城市无处不在,但缺乏后续需求将使新的城市变成鬼城。

针对秦皇岛楼市发展的诸多疑问,记者还先后走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局,但上述单位均未回应。

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